Покупке помещения под стоматологическую клинику или заключению контракта аренды должно предшествовать тщательное изучение истории происхождения и обслуживания данного помещения. Проще говоря, Вы должны «прощупать» покупку или аренду, посмотреть, что скрывается за стенами. Это весьма важный этап: иначе сделка превратится в приобретение «кота в мешке».
Надеемся, что опыт нашей компании поможет Вам в вопросе исследования истории помещения, но должны заметить, что идеальным решением станет поручение данной работы профессионалу.
Исследование юридических документов на помещение может дать интересные результаты. Это как открывать двери массивных шкафов и светить фонариком в скрытый за ними полумрак. Предыдущий владелец, вполне вероятно, скрывает в этих шкафах скелеты и призраки юридических недоработок. Например, некоторые документы могут быть не оформлены или находиться в стадии оформления, а это, несомненно, задержит Вас при подготовке пакета документов на лицензирование или при переводе в БТИ.
Список юридических документов помещения:
Не менее важную роль играют и договоры на обслуживание помещения. Специфика стоматологического бизнеса предполагает внимание к клинике различных проверяющих инстанций. Должны быть подготовлены все необходимые договоры по обслуживанию систем вентиляции, пожарной и охранной систем, электрических сетей, систем отопления и водоснабжения. Предыдущий владелец не сделал этого? Почему? Ваша задача понять причину, потому что существует вероятность наличия непреодолимых нарушений в проекте или конструктиве помещения, а также нарушений, допущенных при проведении ремонтных работ.
Вы должны понимать, что решение вскрывшихся проблем, если сделка покупки или аренды состоится, ляжет на Ваши плечи. А это – перерасход средств, ведь в бизнес-плане вряд ли были заложены подобные расходы. Уверены, что справитесь с выявленными проблемами (имеете административные ресурсы и т.д.)? Тогда смело используйте факты нарушений как аргумент в ходе торгов по цене аренды или покупки. В случае аренды вы имеете полное право на дисконт (скидки или арендные каникулы), так как реализованные Вами улучшения в дальнейшем повысят цену помещения. Если это покупка – улучшения оптимизируют стоимость.
Список договоров на обслуживания помещения:
Технические документы:
Правоустанавливающие документы:
В одной только Москве насчитывается более 2 500 стоматологических клиник и кабинетов: встретить их можно буквально на каждом шагу. Создаётся обманчивое впечатление, что найти подходящее место для клиники не составляет большого труда.
За 20 лет практики мы не встретили помещения с ремонтом, которое было бы пригодно для лечебного процесса (если, конечно, это не клиника). А вот избежать серьёзной перепланировки при грамотном выборе вполне возможно. Не забывайте, что строительные работы – самая обременительная часть Вашего бюджета.
При выборе помещения необходимо исходить из имеющихся ресурсов (финансовых, клиентских, кадровых, технических, административных). А также обсудить с инвесторами вопрос видения будущей клиники: какой она будет – премиум-класса, бизнес-класса или всё-таки эконом-класса. Следовательно, выбор помещения следует начать с определения своего места в стоматологическом сообществе. Наша компания помогает клиенту с данным позиционированием, может быть, даже меняет его мировоззрение в сторону стратегического мышления.
Перед тем, как определяться с конкретным помещением, нужно располагать чётким бюджетом на всю бизнес-программу. Далее можно заключать контракт с риэлторами или вести поиск по принципу «из рук в руки». Определившись с адресом, стоит проанализировать рынок потребителей в данном районе. Однако главный критерий оценки помещения заключается в его соответствии нормам СЭС и других инстанций, которые надо проходить при подготовке комплекта документов на лицензирование.
Обращайте внимание на план БТИ, который должен быть завизирован не менее чем два года назад. Дело в том, что подразделения БТИ проводят свои инспекционные проверки каждые два года. Если виза имеется, значит, не возникнут коллизии, связанные с неутверждённой перепланировкой интересующего помещения. Столь же важно, чтобы на плане отсутствовали красные линии (это касается в основном новых помещений): так отмечаются несоответствия с имеющимися в БТИ архивными данными. Некоторые планы могут быть просто несогласованными, и вместо того, чтобы строиться, Вам придётся бегать по инстанциям – регистрировать план для арендодателя или платить штраф за несвоевременное предоставление информации о перепланировке.
Любое помещение с определёнными несущими стенами в какой-то степени ущербно изначально. Несущие стены не дают воплотить в жизнь все современные тенденции зонирования медицинских учреждений. Если вы хотите сделать что-то стоящее – стройте с нуля. Или возьмите в аренду монообъёмное помещение без перегородок, в котором удастся воплотить в жизнь самый изящный проект.
Поговорим о размерах. В стоматологии имеется набор помещений, заданный технологией производства. Стерилизационная (требуется не в любой клинике) – если клиника имеет более трёх кресел. Вакуумное оборудование желательно установить в отдельной комнате со звукоизоляцией. Где-то должен размещаться бухгалтер, переодеваться врачи, ожидать пациенты. Если делать по хорошему потребуется 120 кв. м., идеальный вариант – 150-170 кв. м. Так же желательно заложить резерв на технологический рост, когда через пару лет Вы «раскрутитесь» и потребуются дополнительные кабинеты.
Приветствуется, если у помещения есть запасной выход. Это позволит осуществить современное зонирование клиники, и Вам удастся разделить потоки пациентов и врачей. Они будут «пересекаться» лишь в стоматологическом кресле. На первый взгляд это кажется не принципиальным, однако, это лишь на первый взгляд. Пациент готовится к не самой приятной процедуре, любая суета ему мешает, нервирует. И хождение туда-сюда врачей перед носом не просто раздражает, но ещё и показывает внутреннюю жизнь клиники, что пациенту видеть не нужно. К тому же запасной выход необходим на случай экстренных ситуаций, а для детских клиник он просто обязателен.
Ответ на вопрос «Где лучше всего расположить клинику?» не так очевиден. У нас был клиент, горящий желанием открыть клинику в районе Поварской и Никитской улиц г. Москвы. Один из вариантов – дом на Хлебном переулке. Однако! В течение очень многих лет там докладывали асфальт. Дом так сильно проседал, что потребовалось заложить часть оконных проемов, чтобы подоконники не были вровень с землёй. Естественно, от этого помещения пришлось отказаться сразу. Поэтому, задумав открыть клинику в престижном и внешне привлекательном доме в старой застройке, смотрите в оба. Состояние коммуникаций ужасное, подвалы сырые, паркинг организовать нельзя. Не покупайте кота в мешке, ремонт такого помещения может стать золотым. А чего стоят деревянные перекрытия! Страховка выльется в копеечку: когда покупаешь недвижимость, то платишь страховой взнос, размер которого зависит от состояния здания. К тому же в таких домах весьма проблемные жильцы. Они не приемлют в качестве соседей любые лечебные учреждения: «Ваш первый этаж я сам куплю и сделаю там гараж!». С такой публикой судиться-рядиться себе дороже.
На самом высоком уровне можно обустроиться и в спальном районе или бизнес-центре. Периферийные клиники уделяют благоустройству больше внимания, чем столичные: покрасят дом, разобьют лужайку, установят скамейки или фонтанчик. В Орле владелица клиники сделала очень красивое учреждение на первом этаже жилого дома. Взяла в аренду четыре сотки земли перед окнами клиники и разбила садик. Такой ландшафтный дизайн пришёлся по душе и пациентам, и жителям.
На этой стадии реализации проекта (поиск помещения) Вам предстоит провести поистине многофакторный анализ. Вы должны решить вполне очевидный вопрос с определением площадей, необходимых для нормального функционирования клиники, в которой должны быть: лечебные кабинеты, ординаторская, санузел для персонала, рентген-кабинет, стерилизационная, а также холл-регистратура-гардероб, санузел для пациентов (желательно раздельный для мужчин и женщин), кабинет администрации (директора-бухгалтеры), комната отходов, склад, компрессорная и т.д. В итоге баланс площадей, участвующих в лечебном процессе, должен превышать площадь помещений немедицинского назначения.
Попутно потребует оценки ремонт выбранного помещения с учётом всех необходимых коммуникаций. Также не забудьте принять во внимание такие моменты, как наличие конкурентов в выбранном Вами районе и даже перспективы развития района в самом ближайшем будущем.
Итак, мы познакомили Вас с основными этапами выбора помещения. Более тонкие нюансы знают, конечно, только специалисты, на которых не стоит экономить. Идеальное решение: обращение к услугам группы менеджеров запуска проекта, которые возьму на себя подбор помещения и оборудования, технологический контроль строительных работ, рекламу. Нужно переварить столько информации, решить столько вопросов… на занятие всем этим практикующему врачу-стоматологу просто не хватит времени. Стоматолог же, который не теряет часы практики, получит за это время средства, которые с пользой инвестирует в самого себя.
В свою мечту – личную стоматологическую клинику.
На что действительно нужно обратить самое пристальное внимание? Наша компания фокусирует взгляд на целом списке вопросов, касающийся характеристик помещения: от выяснения лояльности окружающих юридических и физических лиц до возможности использовать подвал под установку вакуумного оборудования. Всю необходимую информацию о требованиях, предъявляемых надзорными органами, можно узнать в Роспотребнадзоре.
Не следует проявлять беспечность, если помещение сразу приглянулось. Во-первых, нужно обязательно снять все размеры помещения. Если высота потолков составляет менее 2,65 метров, то, скорее всего, возникнут проблемы. Во-вторых, нужно знать, что находится над помещением. Это очень существенно при наличии рентген-кабинета: никто не разрешит, чтобы источник рентген излучения находился, например, под санитарным узлом или через кабинет проходил стояк с канализацией или водой.
Также необходимо узнать о количестве электроэнергии, подаваемой на объект. Обычно для бытовых помещений этот показатель составляет 5-10 кВт. Клинике (даже на три кресла) потребуется минимум 15 кВт, если, конечно, вы не планируете создать лабораторию протезирования. Иногда электроэнергию приходится докупать. Скажем, на клинику в 4-5 кресел с мощным оборудованием понадобится ещё 20 кВт. То есть может встать вопрос о суммах, весьма обременительных для бизнес-плана, и это нужно предвидеть.
Очень серьезно следует подойти к вопросу вентиляции. Клинику можно «обрушить», когда выяснится, что выводить вентиляционную шахту некуда – над вами 20-30 этажей жилого дома. Из-за подобной проблемы такие помещения часто просто не рассматривают. Может быть, и напрасно, так как и здесь можно найти элегантное решение. Например, для клиники в «Золотых ключах» мы использовали продукцию российской фирмы, которая производит биологические фильтры с очень высокой степенью очистки. В результате вместо 1 500 000 рублей, на которые первоначально ориентировались, мы обошлись суммой в 200 000 рублей – во столько обошлась система вентиляции. Маломальская вентиляция (как минимум) в принципе нужна всегда! Даже в малометражных помещениях, в связи с климатическими особенностями нашей страны (РФ).
Вообще нужно сказать, что непреодолимых преград не существует. Если, например, определённые нормативы высказывают «пожелание», чтобы окна клиники были расположены на солнечной стороне. Но Вы рискнули отвести под клинику полуподвальное помещение. Оказывается, и такое возможно, при условии «превращения» помещения в первый этаж: главное, чтобы пол был на одном уровне с землёй. Один их наших клиентов выкупил полуподвальное помещение в собственность и хотел, во что бы то ни стало, сделать из него клинику. Получилось, правда, не обошлось без смекалки: пришлось расширить оконные проёмы, а также вырыть экскаватором траншею вдоль всего дома, устроив красивый газон с отрицательным углом наклона.
Важно обратить внимание на состояние конструктива (стен, потолка, полов, перегородок и перекрытий). Это актуально в помещениях старше 90-х годов постройки. Тогда применялись совсем другие материалы и технологии. Например, в компаниях, которые занимаются переводом помещений из жилого в нежилой фонд, имеются целые списки улиц и домов, которые построены до 90-х и которые не могут быть переназначены (переведены). В старом фонде до сих пор встречаются деревянные перекрытия между этажами. Инженерные коммуникации таких квартир тоже имеют свой ресурс. Все эти примеры очень важны, так как будут сильно влиять на стоимость ремонта. Поэтому сейчас в приоритете современные (после 90-х годов постройки) или новые помещения на стадии «строительная чистота».
Каждое помещение, где расположена стоматологическая установка, должно иметь площадь не менее 14 кв. м. – и это после того, как сделан ремонт, а не тогда, когда рисуется план. Потому что, как правило, после ремонта теряется 0,5-1 кв. м. площади. Если кабинет смежный, то на вторую установку потребуется еще 10 кв. м. Рентген-установка (ортопантамограф) займёт 12 кв. м. Все эти нормативы не секретны, ими нужно руководствоваться. А ещё правильнее сначала пригласить представителя Роспотребнадзора, который бы дал разрешение на открытие в данном помещении стоматологической клиники (это требование сейчас не обязательно, только для отведения всевозможных последующих «наездов» муниципальных органов), и лишь после этого вести какие-то работы.
Конечно, кто-то скажет, что любое разрешение сейчас можно купить. Однако, не дай Бог, начнётся какая-то тяжба с пациентом, и тогда любое отступление от регламента сыграет против Вас. Потеря лицензии нанесёт серьёзный удар по Вашему бизнесу. Стоматологическая клиника – не швейная фабрика, где для получения прибыли достаточно установить оборудование и начать выпуск продукции. Когда Вы слышите, что открыть стоматологическую клинику можно в любом месте, знайте – это говорит не совсем компетентный в этих делах человек. Поэтому мы так тщательно объясняем клиентам, что и как нужно делать при выборе помещения: закон для нас как путеводная звезда!
